RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY EKSPERTEM  RYNKU NIERUCHOMOŚCI.
Patronat honorowy nad konferencją objęli Rektor Politechniki Białostockiej prof. dr hab. inż. Lech Dzienis oraz Prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Krzysztof Bratkowski. W konferencji udział wzięło ponad 100 uczestników.

Konferencję otworzył Bogdan Ratasiewicz Prezes Północno – Wschodniego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Białymstoku, który poza powitaniem uczestników i zaproszonych gości przybliżył cele i tematykę konferencji. Zwrócił uwagę między innymi na zagadnienia związane z rolą rzeczoznawców majątkowych w dobie zmieniających się regulacji prawnych w odniesieniu do zawodów związanych z gospodarką nieruchomościami. Podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy jako ekspert rynku nieruchomości to z jednej strony stwierdzenie faktu, ale z drugiej wskazanie pożądanego obszaru rozwoju zawodu w przyszłości. Konieczna jest zmiana stereotypów w postrzeganiu rzeczoznawcy majątkowego jako osoby sporządzającej wyłącznie operaty szacunkowe, które pozwalają realizować bieżące cele np. administracyjne.

 
Następnie odczytał list skierowany do uczestników konferencji przez Dyrektor Departamentu Gospodarki Nieruchomościami w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju Małgorzatę Kutyłę.

 
Dziekan Wydziału Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki Białostockiej prof. dr hab. inż. Józefa Wiater w swoim wystąpieniu podkreśliła interdyscyplinarny charakter zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Przybliżyła strukturę organizacyjną kierowanego przez nią Wydziału Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki Białostockiej, a także obszary prowadzonej na Wydziale działalności naukowo - badawczej, co było przyczynkiem do dyskusji o możliwych polach współpracy pomiędzy środowiskiem naukowym i środowiskiem zawodowym osób zajmujących się w praktyce obsługą rynku nieruchomości. Wymiana doświadczeń wydaje się wskazana z korzyścią dla obu stron.

 

W kolejnym wystąpieniu Krzysztof Bratkowski - Prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zarysował wyzwania stojące przed środowiskiem rzeczoznawców majątkowych zarówno w aspekcie zmian rynkowych, jak również będące konsekwencją realizacji procesu ułatwiania dostępu do wykonywania zawodu, skutkującego powstaniem sytuacji, gdzie takimi samymi uprawnieniami będą dysponowały osoby o różnym poziomie przygotowania do zawodu. Prezydent PFSRM wskazał również, iż mamy do czynienia z obniżeniem wymagań w zakresie posiadanej przez kandydatów wiedzy ogólnej, skróceniem praktyk i zastępowaniem ich dotychczasowego trybu bliżej niezdefiniowanymi formami, zaś zwieńczeniem tego procesu kształcenia jest ułatwiony egzamin państwowy. Po naświetleniu potencjalnych zagrożeń Krzysztof Bratkowski omówił obszary umożliwiające aktywne wpływanie na proces nadawania uprawnień i jego jakość. Podkreślił, iż kluczowe wydaje się przyjęcie przez całe środowisko rzeczoznawców majątkowych szeroko rozumianej odpowiedzialności. Wynikać ona musi z często przywoływanego charakteru zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako zawodu zaufania publicznego, co bezpośrednio wiąże się z utrzymaniem należytego poziomu sporządzanych opracowań i ekspertyz. Na zakończenie Krzysztof Bratkowski wyraził przekonanie, że wyłącznie od nas, rzeczoznawców wykonujących zawód,  wspieranych przez organizacje zawodowe na różnych szczeblach, zależy to, jak w przyszłych latach będą postrzegani polscy rzeczoznawcy majątkowi – ludzie, którzy „powinni znać się na rzeczy”.

 
Sesje referatowe rozpoczął Krzysztof Gabrel (rzeczoznawca majątkowy; EXPODOR Nieruchomości; Białystok), który w swoim wystąpieniu pt. „Profesjonalna analiza skutków finansowych planowania przestrzennego – niewykorzystane możliwości” podkreślał, że gospodarowanie przestrzenią wymaga współpracy specjalistów z wielu dziedzin. W aspekcie ekonomicznym niezbędna wydaje się ścisła współpraca urbanistów i osób zawodowo zajmujących się analizą rynku nieruchomości, czyli rzeczoznawców majątkowych. Niezwykle istotną przesłanką sporządzenia miarodajnych prognoz skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planu miejscowego jest prezentowanie decydentom planistycznym zarówno obciążeń finansowych związanych z podejmowanymi decyzjami, jak również zmian w dochodach wynikających z proponowanych rozwiązań. Przyjmowane rozwiązania w projektowanych planach mogą przecież w sposób znaczący wpływać na zmianę zarówno po stronie dochodów jak i wydatków własnych gmin. Krzysztof Gabrel zauważył, że poza ustawowym wskazaniem rzeczoznawców majątkowych jako osób uprawnionych do sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego niezwykle istotne znaczenie, z punktu widzenia profesjonalnego przygotowania tych prognoz, ma merytoryczne i praktyczne przygotowanie osób zawodowo zajmujących się szacowaniem nieruchomości do obserwacji zachowań rynku nieruchomości oraz do przeprowadzenia kompleksowych analiz z tym związanych.

Niestety z obserwacji procedur planistycznych i analizy sporządzanych w ramach tych procedur opracowań wynika, że w przypadku wielu gmin w Polsce decydujące znaczenie ma nie tyle rzetelna ocena ekonomicznych skutków planowania przestrzennego, a bieżące, stosunkowo niewielkie oszczędności w kosztach ponoszonych na pozyskanie stosownych dokumentów (w tym opracowaną przez profesjonalistę prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego). Daje się zauważyć, że organy gmin zachowując pozory oszczędzania na kosztach takich opinii, akceptują prognozy finansowe sporządzone przez osoby zatrudnione w administracji gminnej lub w prywatnych biurach projektowych, a jednocześnie nieposiadające uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego, co potwierdzają ustalenia Najwyższej Izby Kontroli. Podsumowując prelegent stwierdził, że udział rzeczoznawców majątkowych w zarządzaniu przestrzenią wydaje się konieczny z co najmniej dwóch powodów. Po pierwsze wynika on z obowiązujących przepisów prawnych. Po drugie koszty korzystania z usług rzeczoznawców majątkowych są niewielkie w porównaniu ze skutkami dla budżetów gmin, które mogą nieść nietrafione decyzje planistyczne oparte na niewłaściwie zanalizowanych skutkach finansowych uchwalanych planów zagospodarowania przestrzennego. Praktyka wskazuje, że często mamy do czynienia z marginalizowaniem roli prognoz skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, a tym samym można stwierdzić, że prawne regulacje zapewniające merytoryczną i kompleksową ocenę skutków finansowych stają się w wielu przypadkach martwymi zapisami i w związku z tym istniejące możliwości, co do uzyskiwania profesjonalnej oceny skutków finansowych planowania przestrzennego, nie są w pełni wykorzystywane przez samorządy gminne.

Na zakończenie i niejako na marginesie swojego wystąpienia Krzysztof Gabrel nawiązał do wypowiedzi przedmówców. Stwierdził, że w związku ze zmianami w otoczeniu zewnętrznym koniecznym wydaje się podjęcie dyskusji o nowych formach i obszarach funkcjonowania zawodu rzeczoznawcy majątkowego i to wprowadzanych nie na drodze nowych regulacji prawnych, co do kształtowania których środowisko zawodowe ma bardzo ograniczone możliwości, ale wynikających z aktywności i działalności samego środowiska. Projekt ten roboczo nazwał „Rzeczoznawca Majątkowy wersja 2.0”.

Z kolejnym referatem pt. „Klaster nieruchomości jako platforma współpracy rzeczoznawców majątkowych z innymi zawodami nieruchomościowymi” wystąpił Andrzej Gierasimiuk (rzeczoznawca majątkowy; EXPODOR Nieruchomości; Białystok), który na wstępie przybliżył uczestnikom konferencji samo pojęcie klaster oraz historię klasteringu. Wskazał, że koncepcja klastra staje się coraz bardziej popularna jako efektywna forma organizacji działalności gospodarczej. Klastry stanowią elastyczną formę współpracy horyzontalnej między kilkoma grupami podmiotów: przedsiębiorcami, podmiotami naukowo – badawczymi, organizacjami społecznymi oraz władzami publicznymi. Jednocześnie  tworzą środowisko ułatwiające intensywne procesy interakcji i kooperacji między poszczególnymi podmiotami. Andrzej Gierasimiuk przypomniał, że koncepcja klastra została po raz pierwszy zdefiniowana w latach 90-tych XX wieku jako geograficzne skupisko wzajemnie powiązanych firm, wyspecjalizowanych dostawców, jednostek świadczących usługi, firm działających w pokrewnych sektorach i związanych z nimi instytucji (na przykład uniwersytetów, jednostek normalizacyjnych i stowarzyszeń branżowych) w poszczególnych dziedzinach, konkurujących między sobą, ale również współpracujących. W dalszej części swojego wystąpienia Andrzej Gierasimiuk omówił generalne zasady tworzenia klastrów i ich strukturę, a także zaprezentował przykładowe klastry na świecie i w Polsce. Przywołał również przykładowe klastry działające od kilku lat w północno – wschodniej Polsce, do których można zaliczyć Wschodni Klaster Budowlany (86 podmiotów z 3 województw), Klaster Marek Turystycznych Polski Wschodniej (57 podmiotów z 2 województw), Klaster Instytucji Otoczenia Biznesu (35 podmiotów z 5 województw) oraz Wschodni Okręg Spożywczo – Przemysłowy (skupiający 38 podmiotów). Następnie poinformował zebranych o podpisaniu w Białymstoku w dniu 28 maja 2014 roku porozumienia pn. „Klaster Nieruchomości”, co zostało poprzedzone szeregiem spotkań przedsiębiorców działających w branży nieruchomości na obszarze Polski północno - wschodniej. Był to etap tzw. inicjatywy klastrowej, w trakcie którego uczestnicy wyrazili wolę stworzenia Klastra Specjalistów Branży Nieruchomości, który skupiałby zarówno przedsiębiorców wykonujących zawody pośrednika w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawcy majątkowego, zarządcy jak też geodetów, urbanistów, architektów, itd. (brak katalogu zamkniętego przedsiębiorców). Ponadto uczestnikami klastra mogą być: jednostki naukowe, jednostki samorządu terytorialnego, organizacje pozarządowe, instytucje otoczenia biznesu oraz zrzeszenia przedsiębiorców. Jako zasięg terytorialny przyszłego klastra wyznaczono teren Polski wschodniej, obejmujący w szczególności 3 województwa: podlaskie, warmińsko-mazurskie i lubelskie, co ma związek z planowaną absorpcją funduszy unijnych. Porozumienie podpisało kilkunastu przedsiębiorców z branży nieruchomości oraz dwa stowarzyszenia (Podlaskie Stowarzyszenie Rynku Nieruchomości w Białymstoku i Północno - Wschodnie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Białymstoku), które otrzymały status Uczestników Wspierających Klaster.

 

Następny  referat pt. „Metoda korygowania ceny średniej w wycenie nieruchomości w świetle zalet i wad” wygłosił prof. dr hab. inż. Ryszard Grabowski (Wydział Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki Białostockiej), który w swoim wystąpieniu zwracał uwagę na istotne elementy, jakie należy uwzględniać przy zastosowaniu tej metody w celu zwiększenia wiarygodności osiąganych wyników zarówno przy wyznaczaniu tzw. trendu czasowego (współczynnika zmiany cen z tytułu upływu czasu), a także określaniu wag cech rynkowych.

Ponieważ metoda korygowania ceny średniej jest często stosowana przez rzeczoznawców majątkowych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym, wywiązała się gorąca dyskusja, w trakcie której dyskutanci dzielili się swoimi doświadczeniami zdobytymi w trakcie działalności zawodowej, w aspekcie przedstawionych w referacie rozważań teoretycznych.

 

Kolejny  referat pt. „Analiza cech rynkowych nieruchomości przy użyciu metody DEMATEL” wygłosiła Karolina Ogrodnik (Wydział Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki Białostockiej). W swoim wystąpieniu zaprezentowała metodę DEMATEL (Decision Making Trial And Evaluation Laboratory) jako narzędzie umożliwiające analizę współzależności występujących pomiędzy cechami rynkowymi nieruchomości. Wystąpienie to stanowiło próbę implementacji tej metody do analizy cech rynkowych nieruchomości. Zaprezentowany został przykład obliczeniowy, którego przedstawienie zostało poprzedzone zarysem terminologicznym, jak również opisem algorytmu obliczeń.

 

Referat pt. „Wpływ zabiegów termomodernizacyjnych na wartość nieruchomości” wygłosiła dr Elżbieta Gołąbeska (Wydział Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki Białostockiej). W wystąpieniu zaprezentowała między innymi etapy procesu inwestycyjnego na rynku nieruchomości. Wskazała na elementy wchodzące w zakres planowania inwestycji termomodernizacyjnych, przedstawiła metody oceny ich opłacalności (stopa zwrotu, okres zwrotu, NPV oraz IRR) oraz wyniki obliczenia wybranych wskaźników dla inwestycji realizowanych w Białostockiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Przedmiotem wystąpienia była też próba oceny czy i w jakim stopniu termomodernizacja wpływa na wartość nieruchomości.

 

W kolejnym wystąpieniu pt. „Wybrane aspekty prawne w procedurze Due diligence nieruchomości” Katarzyna Opęchowska (rzeczoznawca majątkowy, radca prawny; Kancelaria Radców Prawnych Obidziński, Opęchowska sp.p.; Białystok) przybliżyła uczestnikom konferencji, czym jest procedura Due diligence nieruchomości i jakie elementy badania, w szczególności dotyczące stanu prawnego nieruchomości, nie powinny zostać pominięte w trakcie audytu. Due diligence nieruchomości mieści się w szeroko pojętym doradztwie na rynku nieruchomości. Informacje, które mogą wchodzić w zakres audytu, są dostępne dla profesjonalistów rynku nieruchomości, ekspertów, a więc właśnie dla rzeczoznawców majątkowych. Autorka wystąpienia podkreśliła, że wyniki przeprowadzonego badania i wypływające z niego wnioski mogą się stać niewątpliwie treścią opracowania czy ekspertyzy, niestanowiącej operatu szacunkowego, wpisując się tym samym w szeroki zakres uprawnień rzeczoznawców majątkowych (art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami). W dosłownym tłumaczeniu Due diligence oznacza należytą staranność, co nie do końca oddaje sens, w jakim tego określenia się używa. W praktyce pod pojęciem tym rozumiemy przeprowadzenie audytu (badania), najczęściej nieruchomości bądź przedsiębiorstwa, dokonywanego z należytą starannością. Zazwyczaj przeprowadza się go w związku z planami wprowadzenia do obrotu, na zlecenie sprzedającego bądź potencjalnego nabywcy. W pierwszym przypadku celem takiego audytu jest oznaczenie potencjału przedmiotu sprzedaży. Z kolei nabywca z raportu kończącego audyt uzyska informację o potencjalnych zagrożeniach i ryzyku związanym z transakcją. Chociaż przedmiotem wystąpienia były szczegółowo omówione aspekty prawne w procedurze Due diligence nieruchomości, to Katarzyna Opęchowska zwróciła również uwagę na dwa (poza prawnym) zakresy tej procedury, a mianowicie na aspekt ekonomiczny oraz techniczny.

 

Na zakończenie konferencji swój referat pt. „Partycypacja społeczna szansą na poprawienie środowiska mieszkaniowego w dobie globalizacji” zaprezentowała Katarzyna Kosk (Wydział Architektury Politechniki Warszawskiej). Uczestnicy konferencji mieli możliwość zapoznania się z kilkom przykładami architektury mieszkaniowej z Polski, Holandii, Francji i Belgii powstałej w wyniku zaangażowania przyszłych użytkowników w proces projektowy. Z przykładów tych wynika, że drogi do osiągnięcia partycypacji są różne, wielorakie są też jej realizacje. Model partycypacyjny zaś, nie ma być sztywnym procesem, przebiegającym wszędzie w jednakowy sposób, lecz elastyczną formułą, w której może odnaleźć się każdy człowiek. Pożądaną konsekwencją zastosowania tego modelu jest lepsza identyfikacja przyszłego użytkownika z miejscem zamieszkania.

Po zakończeniu tego wystąpienia uczestnicy konferencji zastanawiali się czy udział przyszłych użytkowników w procesie projektowym, a także późniejsza większa identyfikacja użytkowników z miejscem zamieszkania może przyczynić się do podniesienia warunków i jakości życia, walorów wspólnie użytkowanych przestrzeni publicznych itp., a tym samym czy może mieć wpływ na ceny osiągane we wtórnym obrocie nieruchomości zrealizowanych w modelu partycypacyjnym.

 

Zorganizowana przez Północno – Wschodnie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Białymstoku oraz Wydział Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki Białostockiej konferencja poza omówieniem problemów bieżących, poruszeniem istotnych z punktu widzenia środowiska rzeczoznawców majątkowych wyzwań na przyszłość, stanowiła element wymiany poglądów pomiędzy środowiskiem naukowym a praktykami w zakresie obsługi rynku nieruchomości, co pozwoliło na wzajemne poszerzenie horyzontów.


 

Konferencja trwała dwa dni, więc łączący je wieczór umożliwiał dalszą dyskusję, wymianę doświadczeń oraz poglądów w mniej formalnej atmosferze, czemu bezsprzecznie sprzyjało miejsce konferencji. Bliskość białowieskiej puszczy stanowiła atrakcję dla osób poszukujących ciszy. Z kolei zwolennicy aktywnej formy zabawy mogli dać ponieść się dźwiękom muzyki towarzyszącej wieczornemu spotkaniu. Zwieńczeniem konferencji była wyprawa części uczestników do rezerwatu ścisłego Puszczy Białowieskiej.  Osobom mniej aktywnym organizatorzy zaproponowali wycieczkę do muzeum przyrodniczego funkcjonującego przy Dyrekcji Białowieskiego Parku Narodowego.