Jacek Górecki, Grzegorz Matusik

 

1. Uwagi ogólne

1.1 Opinia niniejsza dotyczy projektu standardu zawodowego KSWS-4 „Określanie wartości służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych” w wersji z 14 grudnia 2013 r. w zakresie analizy założeń prawnych, na których projekt standardu został oparty, w kontekście treści istotnych aktów prawnych i ich wykładni dokonanej przez Sąd Najwyższy.

1.2 Nie jest przedmiotem opinii dokonywanie oceny i analizy technik, zasad i metod wyceny.

1.3 W dalszej części opinii odniesiono się do poszczególnych fragmentów projektu KSWS 4. Tytuły punktów opinii odpowiadają tytułom punktów projektu KSWS 4.

2. Wprowadzenie (punkt I projektu KSWS 4)

2.1 W projekcie standardu, w jego punkcie 1.1.1 wśród celów opracowania standardu wskazuje się konieczność ustalenia „składników wartości służebności przesyłu”.
Z punktu widzenia siatki pojęciowej prawa cywilnego, bardziej precyzyjne jest posługiwanie się pojęciem „składników wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu”. Istotą standardu jest przecież wskazanie, jak wynika z jego założeń, poszczególnych elementów składowych wynagrodzenia zasądzanego przez sąd lub ustalanego przez strony w ramach czynności prawnej zmierzającej do ustanowienia służebności przesyłu.

 

2.2 W pierwszej kolejności z pełną aprobatą należy odnieść się do podstawowego założenia projektu KSWS 4, że rzeczoznawca majątkowy nie decyduje, które z wycenianych elementów powinny stanowić wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu w konkretnej sprawie. Decyzję w tym zakresie podejmuje sąd lub strony umowy. Mimo, że na powyższej – słusznej – zasadzie projekt KSWS 4 został oparty, uzasadnione jest wyraźniejsze zaznaczenie tej okoliczności w punkcie 1.1 lub 1.2 projektu, ewentualnie dodanie punktu 1.5, który jednoznacznie i odrębnie założenie to wyrazi. Chodzi o jasne i dobitne zwrócenie uwagi, że to nie rzeczoznawca podejmuje tę decyzję. Powyższe założenie, na którym oparto projekt KSWS 4, stanowi istotne novum dla praktyki stosowania prawa. Faktem powszechnie znanym jest bowiem to, że w wielu przypadkach postanowienie sądu o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego ogranicza się do zobowiązania go do „wyceny wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu” lub „określenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości”. Podobnie dzieje się, gdy strony zwracają się do rzeczoznawcy ze zleceniem „wyceny” wynagrodzenia. Rzadko sąd czy strony podają rzeczoznawcy wskazówki i wytyczne związane z określeniem składników tego wynagrodzenia. Naszym zdaniem, rozwiązanie zaproponowane w projekcie standardu KSWS 4 przesuwające ciężar decyzji o konkretnych składnikach wynagrodzenia na sąd lub strony, spowodować musi zmianę w podejściu organów stosujących prawo i stron w zakresie znaczenia i roli rzeczoznawcy. Rozwiązanie przyjęte w projekcie standardu KSWS 4 jest nowoczesne i prawidłowe. Każdorazowo zasada ta powinna być zaznaczana w przygotowywanych przez rzeczoznawców opiniach i operatach. Rzeczoznawca przedstawia opinię zawierającą różne i odrębnie wymienione (nie składające się na globalną sumę wynagrodzenia), potencjalne składniki wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, zatem trzeba  każdorazowo wyraźnie zwrócić uwagę stron lub organu zlecającego, że wybór tych składników należy do nich. Do problemu wypadnie powrócić w dalszej części opinii, przy okazji omawiania kwestii dotyczącej skutków braku powyższej decyzji o składnikach wynagrodzenia u podmiotu zlecającego wycenę, a powstaniu konieczności sporządzenia wyceny. Innymi słowy rozstrzygnięcia wymaga, jaki jest zakres decyzji rzeczoznawcy co do wycenianych składników, w razie braku określenia ich przez zleceniodawcę.

 

2.3 Drugą podstawową kwestią jest katalog składników wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Już w punkcie 1.1 pojawia się w tym zakresie sygnalizacja problematyki obniżenia wartości nieruchomości spowodowanego zmianą lub istotnym ograniczeniem sposobu korzystania z niej na skutek lokalizacji urządzeń, które zostały lub zostaną wybudowane. W uproszczeniu można mówić tu o „szkodzie lokalizacyjnej”. Od razu trzeba zauważyć, że owa szkoda lokalizacyjna związana jest z wydaniem przepisów lub aktów administracyjnych, w których dochodzi do zaplanowania umieszczenia danych urządzeń przesyłowych w przestrzeni nieruchomości. Szkoda lokalizacyjna powstaje więc jeszcze przed faktycznym umieszczeniem urządzeń w przestrzeni nieruchomości.

 

W punkcie 1.1.3 projektu KSWS 4 zaznacza się, że jeśli urządzenia zostały lub zostaną wybudowane po uprzednim ustaleniu ich lokalizacji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwalonym po 31 grudnia 1994 r.; dalej m.p.z.p.) lub po uprzednim wydaniu dla nich decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (po 10 lipca 2003 r.), wówczas szkoda lokalizacyjna może być rekompensowana „również wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu”. W projekcie KSWS 4 wskazuje się co prawda, że szkoda ta powinna być naprawiona stosownie do regulacji ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2012, poz. 647; dalej: u.p.z.p.) przez gminę, ale „również” może być ona rekompensowana w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
W punkcie 1.2.1 projektu KSWS 4 wskazuje się natomiast, że składnikiem wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu może być również rekompensata za „obniżenie wartości nieruchomości z tytułu lokalizacji istniejących urządzeń wybudowanych po uprzednim ustaleniu ich lokalizacji w dokumentacji planistycznej innej niż wymieniona w punkcie 1.1.3, w tym urządzeń wybudowanych przed 1 stycznia 1995 r.”.

 

Problem ten wymaga szerszej analizy.

 

Nie budzi wątpliwości, że urządzenia przesyłowe już istniejące w ramach cudzych nieruchomości, mogły być posadowione przy zastosowaniu regulacji prawnej obowiązującej w dacie ich wzniesienia lub bez takiego oparcia. Z prawnego punktu widzenia można, w dużym uproszczeniu, wyróżnić dwa aspekty uregulowania kwestii posadowienia urządzeń. Po pierwsze, pozyskanie stosownego tytułu prawnego do nieruchomości, który pozwalał na umieszczenie urządzeń i korzystanie z nieruchomości w związku z tym umieszczeniem (np. uzyskanie tzw. „zgody”, która w większości przypadków była równoznaczna ze złożeniem oświadczenia woli o użyczeniu nieruchomości; ustanowienie służebności gruntowej; zawarcie umowy najmu). Po drugie, dopełnienie procedur wynikających z regulacji prawa publicznego, zwłaszcza związanych z lokalizacją urządzenia, pozwoleniem na budowę, czy też uzyskaniem innych decyzji, np. sanitarnych związanych z budową urządzeń kanalizacyjnych. Należy wskazać, że kwestia lokalizacji urządzeń przesyłowych regulowana była w szczególności w:

    a) art. 30 i n. ustawy z 31 stycznia 1961 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 7, poz. 47), które przewidywały w odniesieniu m.in. do urządzeń przesyłowych uzyskanie decyzji o lokalizacji szczegółowej inwestycji budowlanej;
    b) § 8 – 11 rozporządzenia z dnia 20 lutego 1975 r. Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska w sprawie nadzoru urbanistyczno-budowlanego (Dz. U. Nr 8, poz. 48), w których przewidziano konieczność uzyskania decyzji o ustaleniu miejsca i warunków realizacji inwestycji budowlanej oraz w § 12 i n. tego rozporządzenia, w których określono zasady sporządzenia planu realizacyjnego inwestycji; wskazane rozporządzenie wydane zostało w celu uszczegółowienia i wykonania odpowiednich przepisów ustawy z 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229);
    c) art. 35 i n. ustawy z 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 35, poz. 185), w których przewidziano konieczność uzyskiwania decyzji o lokalizacji inwestycji.

 

Z punktu widzenia przepisów prawa cywilnego i uregulowań dotyczących służebności przesyłu, konieczność ustanowienia tej służebności zaistnieje wówczas, gdy przedsiębiorca przesyłowy będący aktualnym właścicielem danej infrastruktury sieciowej, nie legitymuje się tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości w celach przesyłowych (aspekt pierwszy). Kwestią drugorzędną jest rozstrzygnięcie, czy decyzje administracyjne o tzw. „objęciu nieruchomości” czy „małym wywłaszczeniu” (por. art. 124 u.g.n., art. 70 u.g.g., art. 35 ustawy z 1958 r.) kreują taki tytuł prawny czy nie. Częściowo w kwestii tej wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 8 kwietnia 2014 r. III CZP 87/13. Decyzja lokalizacyjna (bez względu na datę jej wydania) czy też decyzja o pozwoleniu na budowę nie kreują tytułu prawnego do nieruchomości dla przedsiębiorcy przesyłowego (aspekt drugi). Podobnie do efektu tego nie prowadzi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W związku z powyższym wypada zauważyć, że ustanowienie służebności przesyłu może mieć miejsce także w sytuacji, gdy poprzednicy prawni przedsiębiorców przesyłowych dysponują nawet ostatecznymi decyzjami administracyjnymi o lokalizacji inwestycji czy też decyzjami o pozwoleniu na budowę lub o zatwierdzeniu projektów inwestycyjnych. Można więc stwierdzić, że z punktu widzenia ustanowienia służebności przesyłu, kwestie lokalizacyjne nie mają znaczenia. Powstaje jednak pytanie, czy mają znaczenie dla ustalenia wysokości wynagrodzenia „za” ustanowienie służebności przesyłu. W celu uniknięcia nieporozumień, należy każdorazowo zaznaczyć, w jakim aspekcie posłużono się stwierdzeniem o „bezprawności” posadowienia urządzeń (czy chodzi o aspekt pierwszy, czy drugi).

 

Należy rozróżnić sytuacje  dotyczące urządzeń już istniejących oraz tych dopiero projektowanych.

 

Regulacja u.p.z.p. dość jednoznacznie rozstrzyga kwestię skutków lokalizacyjnych (szkody planistycznej) w odniesieniu do urządzeń planowanych, wskazując podmioty legitymowane biernie w postępowaniu o naprawienie rzeczywistej straty (damnum emergens) w związku z „prawną lokalizacją” urządzeń w przestrzeni danej nieruchomości. Adresatem roszczeń jest gmina (por. art. 36-37, art. 58 ust. 2, art. 63 ust. 3 u.p.z.p.). Pewne odstępstwo związane jest z regulacją art. 63 ust. 3 u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, to przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Koszty realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3, ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Przepis ten nie zmienia legitymacji biernej, a jedynie kreuje roszczenie regresowe gminy wobec inwestora.

 

Biorąc pod uwagę powyższą regulację słuszne pozostaje stanowisko zaprezentowane w punkcie 1.1.3 projektu KSWS 4, że to gmina jest adresatem roszczeń związanych ze szkodą planistyczną. Uzupełniająco należy jedynie wskazać, że dotyczy to nie tylko lokalizacji urządzenia w m.p.z.p., ale także w decyzjach  o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (u.l.i.c.p.) oraz o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w.z.). W związku z tym dyskusyjny jest ostatni fragment punktu 1.1.3 projektu, w którym wskazuje się, że odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w wyniku lokalizacji może być „również” rekompensowane wynagrodzeniem za służebność przesyłu.

 

Żeby odnieść się do tej kontrowersji trzeba z kolei rozważyć status urządzeń już istniejących na nieruchomości w sytuacji, w której brak postanowień m.p.z.p., a ponadto brak jest decyzji w.z. czy u.l.i.c.p. Zgodnie z przywołanymi regulacjami u.p.z.p. nie można domagać się od gminy odszkodowania w zakresie rzeczywistej straty. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przesądzono jednak, że szkoda związana z obniżeniem wartości nieruchomości w wyniku posadowienia urządzenia na nieruchomości podlega naprawieniu nie na podstawie art. 224 i n. k.c. (roszczenia uzupełniające), a w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Istotne zwłaszcza jest stanowisko Sądu Najwyższego zaprezentowane w uchwale z 8 września 2011 r. (III CZP 43/11), w wyroku z 15 września 2011 r. (II CSK 681/10) oraz w wyroku z 18 kwietnia 2013 r. (II CSK 504/12) i zaakceptowane w orzecznictwie sądów powszechnych (zob. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 25 października 2012 r., I  ACa 652/12 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 9 stycznia 2014 r., I ACa 620/13), w których przyjęto, że uszczerbek właściciela związany z pogorszeniem nieruchomości tylko w następstwie zbudowania na niej i eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych jest rekompensowany świadczeniem, jakie może on uzyskać za obciążenie jego prawa służebnością przesyłu (wynagrodzeniem za ustanowienie tej służebności).

 

Rodzi się zatem pytanie, czy stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym należy szkodę związaną z obniżeniem wartości nieruchomości wskutek wybudowania urządzeń umieszczać jako składnik wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz regulacja art. 36-37, art. 58 ust. 2 oraz art. 63 ust. 3 u.p.z.p. prowadzą do sprzecznych rozwiązań. Oto bowiem dla urządzeń planowanych (w m.p.z.p. i decyzjach lokalizacyjnych) odszkodowania związanego z obniżeniem wartości nieruchomości właściciel (użytkownik wieczysty) może dochodzić od gminy, natomiast w odniesieniu do urządzeń już istniejących (bez uprzedniej lokalizacji w m.p.z.p. lub decyzjach), może ich dochodzić od właściciela infrastruktury sieciowej.

 

Naszym zdaniem, w odniesieniu do urządzeń wybudowanych bez stosownych decyzji (aktów) lokalizacyjnych, szkoda związana z obniżeniem wartości nieruchomości podlega rekompensacie w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Nie pojawia się jednak w ogóle w tym przypadku szkoda lokalizacyjna, gdyż z prawnego punktu widzenia, lokalizacji nie było.  Występuje wówczas jedynie szkoda związana z posadowieniem (wybudowaniem) urządzenia na nieruchomości. Mówiąc o szkodzie lokalizacyjnej, należy bowiem mieć na myśli „prawną lokalizację” (lokalizację zgodną z prawem). Właściciel nie może domagać się od podmiotu publicznego (gminy) odszkodowania za lokalizację, skoro była ona bezprawna (lokalizacji w znaczeniu prawnym w ogóle nie było). Nie jest przy tym trafne twierdzenie, że szkody związane z obniżeniem wartości nieruchomości w wyniku budowy dochodzić można w trybie art. 224 i n. k.c. Jednoznacznie i przekonująco kwestię tę wyjaśnił Sąd Najwyższy we wcześniej przywołanym orzecznictwie.

 

W związku z tym należy się zgodzić z treścią punktu 1.1.3 i 1.2.1 projektu KSWS 4 w tym zakresie, w którym dopuszcza on naprawienie szkody za obniżenie wartości nieruchomości dla urządzeń bezprawnie posadowionych (tj. bez ich prawnej lokalizacji) na cudzych nieruchomościach w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. W praktyce jednak, naszym zdaniem, jest to składnik wymieniony w punkcie 1.2.2 projektu standardu. Szkoda, o której tu mowa jest bowiem związana z obniżeniem wartości nieruchomości w wyniku faktycznego powstania urządzenia na nieruchomości, a nie wynika z jego lokalizacji.

 

Natomiast w naszej ocenie, nie można się zgodzić z rekompensowaniem szkody związanej z obniżeniem wartości nieruchomości w wyniku lokalizacji urządzeń (w m.p.z.p. lub decyzjach u.l.i.c.p. oraz w.z.) w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Adresatem roszczeń jest w tym przypadku wyłącznie gmina, która w niektórych przypadkach ma roszczenie zwrotne (regresowe) wobec inwestora. Jeśli więc tak rozumieć postanowienie punktu 1.1.3, to jest ono trafne. Nie można jednak dopuścić do tego, że ten sam inwestor będzie dwukrotnie obciążony: z jednej strony pokryje szkodę lokalizacyjną w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, a z drugiej strony – na zasadzie regresu – zwróci gminie należność, którą ona wypłaciła właścicielowi w związku z obniżeniem wartości nieruchomości.

 

Odrębny problem dotyczy treści punktu 1.2.1 projektu standardu, a więc możliwości rekompensaty obniżenia wartości nieruchomości w wyniku prawnej lokalizacji inwestycji na podstawie dawnych (nieobowiązujących już) przepisów, jeśli nie dopuszczały one  dochodzenia odszkodowania z tego tytułu. Oczywiste pytanie jakie powstaje na tle tej projektu punktu 1.2.1 KSWS 4, dotyczy zasadności naprawiania szkody wynikłej z legalnych działań władzy publicznej w kontekście regulacji art. 3052 k.c. Chodzi więc o to, czy wprowadzenie nowej regulacji (nowego ograniczonego prawa rzeczowego w 2008 r.), spowodowało otwarcie możliwości dochodzenia naprawienia szkód lokalizacyjnych, jeśli takiej rekompensaty nie przewidywały przepisy obowiązujące w dacie lokalizacji. Naszym zdaniem, szkody lokalizacyjnej w tym przypadku nie powinno się włączać do wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Przemawia za tym kilka argumentów.

 

Po pierwsze, dopuszczenie rekompensaty takich szkód stoi w sprzeczności z zasadami prawa intertemporalnego. Nie ulega wątpliwości, że ustawodawca w ustawie z 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny i niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 731) nie wprowadził szczegółowych rozwiązań międzyczasowych. W takim przypadku, zastosowanie powinny mieć wypracowane w orzecznictwie i doktrynie ogólne zasady prawa międzyczasowego. I tak, jeśli brak szczególnej normy intertemporalnej, nowe przepisy należy stosować do faktów zaistniałych po ich wejściu w życie (por. art. 3 k.c.; K. Osajda [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, Przepisy wprowadzające, t. 1, red. K. Osajda, Warszawa 2013, s. 33). W zakresie skutków prawnych, jeśli skutki danego zdarzenia zaistniały przed wejściem w życie nowych przepisów, stosuje się do ich oceny przepisy dawne. Natomiast jeśli skutki prawne dawnego zdarzenia zaistniały już pod rządem nowych przepisów, to stosuje się do ich oceny przepisy nowe (zasada tempus regit actum; por. szerzej T. Pietrzykowski, [w:] System Prawa Prywatnego. Część ogólna, red. M. Safjan, t. 1, Warszawa 2012, Nb 31, s. 738-739). Skutki związane z lokalizacją urządzenia nastąpiły w chwili, gdy decyzje administracyjne o lokalizacji (lub inne akty prawne) stały się prawomocne. Jeśli więc w nowych przepisach wyraźnie nie dopuszcza się naprawienia szkody lokalizacyjnej, to także z ogólnych zasad intertemporalnych nie można takiego uprawnienia wyprowadzić. Nie można też przyjąć, że skoro nowe przepisy przyznają korzyści dla właściciela, to mogą działać wstecz.  Argument z „działania nowej ustawy na korzyść” nie jest wystarczający, ponieważ z przyznaniem takiego prawa wiąże się nałożenie obowiązków na inne podmioty (korzyść właściciela wiąże się z obowiązkiem przedsiębiorcy przesyłowego). Nie zachodzi tu więc sytuacja przyznania uprawnienia bez czynienia nikogo zobowiązanym. Na prospektywny charakter orzeczenia w przedmiocie ustanowienia służebności przesyłu zwraca uwagę także Sąd Najwyższy (por. uzasadnienie postanowienia z 18 kwietnia 2012 r., V CSK 190/11).

 

Po drugie, przemawia za tym wzgląd na systemową spójność regulacji. Obecnie dopuszczono dochodzenie naprawienia szkody lokalizacyjnej od podmiotu publicznego (ewentualnie na zasadzie regresu podmiot ten w określonych przypadkach może żądać zwrotu poniesionych kosztów od inwestora). Jeśli by przyjąć obecnie dopuszczalność dochodzenia naprawienia „dawnej” szkody lokalizacyjnej, to adresatem takiego roszczenia stałby się przedsiębiorca przesyłowy (inwestor), mimo, że sprawcą szkody lokalizacyjnej był organ władzy państwowej (wydający stosowną decyzję administracyjną).

 

Po trzecie, mimo szerokiego pojęcia wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, jest to jednak wynagrodzenie „za” ustanowienie tej służebności w dniu jej ustanowienia. Rzeczą oczywistą jest to, że wynagrodzenie pełni również funkcje kompensacyjne i pierwiastek odszkodowawczy jest w nim stale obecny. Nie ulega też wątpliwości, że Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że wynagrodzenie ma rekompensować wszelki uszczerbek, jakiego doznał właściciel nieruchomości w związku ze wzniesieniem urządzeń przesyłowych. Nie sposób jednak, naszym zdaniem, uznać tego wynagrodzenia za kompensujące zgodne z prawem zlokalizowanie urządzenia na danej nieruchomości (zgodnie z obowiązującymi w dacie lokalizacji przepisami). Regulowanie tzw. zaszłości, związane jest z aspektem bezprawnego korzystania z nieruchomości cudzych, a w tym akurat zakresie, jeśli wydane zostałyby stosowne decyzje lokalizacyjne, działanie poprzedników prawnych przedsiębiorców przesyłowych było zgodne z prawem (w aspekcie lokalizacyjnym). Doszłoby zatem do paradoksalnej sytuacji, w której jeśli poprzednik prawny przedsiębiorcy działał niezgodnie z przepisami o lokalizacji (nie uzyskał stosownych decyzji i pozwoleń), to w związku z brakiem lokalizacji w sensie prawnym nie odpowiadałby za szkodę lokalizacyjną (bo lokalizacji nie było), natomiast podmiot, który zadbał o właściwą lokalizację, za szkodę by odpowiadał.

 

Po czwarte, przyjęcie dopuszczalności rekompensowania szkód lokalizacyjnych zaistniałych wiele lat wcześniej, abstrahuje od regulacji prawnej przedawnienia roszczeń i samodzielnego bytu tych(ewentualnych) roszczeń. Roszczenie o naprawienie „dawnej” szkody lokalizacyjnej (o ile w ogóle uznać, że istnieje) ma odrębny byt i jest w istocie roszczeniem samodzielnym względem roszczenia o wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu (a ściślej roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem). Nie powinno być tak, że poprzez ekstensywną wykładnię przepisów o wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu dojdzie do poszerzania tej kategorii o różne świadczenia, które nie mogą być obecnie dochodzone lub istnieje ryzyko ich przedawnienia. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie może służyć temu,  aby „ułatwić” dochodzenie w jego ramach różnych roszczeń, które mają samodzielny byt.

 

Reasumując tę część rozważań, należy uznać, że doprecyzowania wymaga punkt 1.1.3 projektu KSWS 4 w zakresie stwierdzenia, zgodnie z którym dopuszczalna jest rekompensata w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu szkody lokalizacyjnej, mimo równoległego obowiązywania regulacji u.p.z.p. Naszym zdaniem nie jest to dopuszczalne, chyba że punkt ten rozumieć w kategorii pewnego skrótu myślowego związanego z roszczeniami regresowymi. Oprócz tego, w naszej ocenie, należy zrezygnować z punktu 1.2.1 projektu.

 

2.4 W odniesieniu do punktów 1.2.2 – 1.2.4 należy uznać je za trafne. Wymienione w tych punktach potencjalne składniki wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu powinny być uwzględniane w analizie konkretnych sytuacji.

 

Nie ulega wątpliwości, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego wyraźnie akcentuje się konieczność uwzględniania obniżenia wartości nieruchomości z tytułu faktycznego posadowienia urządzeń przesyłowych (punkt 1.2.2 KSWS 4). Faktyczne umieszczenie urządzenia w przestrzeni nieruchomości może obniżać jej wartość. W niektórych przypadkach, choć są one rzadsze, urządzenie może też zwiększać wartość nieruchomości. W tym więc zakresie warto rozważyć dodanie komentarza w KSWS 4 związanego z koniecznością zbadania korzyści, jakie odnosi właściciel nieruchomości w związku z istnieniem urządzeń przesyłowych na jego nieruchomości. Może być bowiem tak, że dane urządzenie, co do którego ustanawiana jest służebność przesyłu, zaopatruje właściciela i tylko jego w stosowne media. Nie zawsze więc istnienie urządzenia przesyłowego skutkuje obniżeniem wartości nieruchomości.

 

Również obniżenie użyteczności nieruchomości powinno zostać zbadane i może stanowić składnik wynagrodzenia za ustanowienie służebności (punkt 1.2.3). Konieczne jest w tym przypadku ustalenie stopnia współkorzystania właściciela nieruchomości oraz przedsiębiorcy przesyłowego z nieruchomości. W niektórych przypadkach przedsiębiorca korzysta z nieruchomości w pełni, pozbawiając właściciela władztwa nad daną częścią nieruchomości (np. w wyniku lokalizacji budynku stacji transformatorowej). W innych znów przypadkach właściciel nie jest pozbawiony władztwa w całości i może korzystać w określonym, ograniczonym, zakresie z tej nieruchomości (np. z gruntu rolnego pod przewodami wysokiego napięcia zawieszonymi na wysokości ok. 10 m nad powierzchnią gruntu). Wycena powinna obejmować ten potencjalny składnik wynagrodzenia. Zresztą można nawet przyjąć, że wynagrodzenie za „współkorzystanie” z nieruchomości prawie zawsze będzie stanowić element wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

 

Z pełną aprobatą należy odnieść się również do wskazanego w punkcie 1.2.4 wynagrodzenia za dostęp (przejście i dojazd) do urządzeń przesyłowych. Często kwestia ta jest pomijana w toku wyceny. Tymczasem uciążliwość dla właściciela nieruchomości powstaje nie tylko w zakresie utrzymywania urządzeń na jego nieruchomości, ale również w zakresie znoszenia aktywności przedsiębiorcy przesyłowego związanej z konserwacją, remontami urządzeń przesyłowych, czy też usuwaniem awarii. Kwestią odrębną jest to, czy dojazd i dojście do urządzenia nastąpią poprzez wytyczoną przez geodetę drogę (pas służący temu celowi), czy też strony lub sąd ustanowią służebność bez wytyczania takiej drogi. Jeśli brak jest dostępu do urządzenia z drogi publicznej, to powstanie wówczas konieczność wyceny dostępu do urządzeń przesyłowych.

 

W projekcie nie zwrócono uwagi na istotną kwestię podnoszą zresztą w orzecznictwie, że jeśli nieruchomość była przedmiotem umowy sprzedaży, to nabywca nabył zwykle nieruchomość „po cenie niższej”, uwzględniającej okoliczność obniżenia wartości nieruchomości (zob. zwłaszcza postanowienie Sądu Najwyższego z 27 lutego 2013 r., IV CSK 440/12). Zawsze można argumentować, że ceny transakcyjne są wynikiem swobodnych negocjacji, a przyjęta cena niekoniecznie musi odzwierciedlać szkodę związaną z obniżeniem wartości nieruchomości. Tym niemniej jeśli nabywca miał wiedzę o istnieniu urządzeń przesyłowych i nie doszło do cesji wierzytelności z tytułu roszczeń odszkodowawczych, powinno się zakładać, że cena nieruchomości została obniżona przy sprzedaży.

 

2.5 Odrębnej analizy wymaga ostatni z potencjalnych składników wynagrodzenia (punkt 1.2.5) za ustanowienie służebności przesyłu, a więc „inne szkody, w tym utracone korzyści powstałe na skutek lokalizacji, posadowienia oraz korzystania z urządzeń”. Skoncentrować się należy na utraconych korzyściach, które rodzą najwięcej kontrowersji.

 

Propozycja treści punktu 1.2.5 KSWS 4 wymaga jednak szerszego komentarza.

 

Nie ulega wątpliwości, że w utrwalonym już orzecznictwie, Sąd Najwyższy przyjmuje szerokie pojęcie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Akcentuje się więc, że powinno ono odpowiadać „wartości świadczenia spełnionego przez właściciela nieruchomości obciążonej na rzecz podmiotu uprawnionego w ramach służebności lub osiągniętej przez niego korzyści. Za odpowiednie wynagrodzenie może być uznane takie, które stanowi ekwiwalent wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem” (tak np. postanowienia Sądu Najwyższego z 27 lutego 2013 r., IV CSK 440/12 i z 8 lutego 2013 r., IV CSK 317/12). Sąd Najwyższy podkreśla, w zasadzie jednolicie, że jeżeli właściciel nieruchomości poniósł szkodę, to doznany uszczerbek majątkowy musi być wzięty pod uwagę przy ustalaniu odpowiedniego wynagrodzenia, przy czym właściciel szkodę powinien udowodnić, co wynika już z orzecznictwa dotyczącego służebności drogi koniecznej (zob. np. uchwały Sądu Najwyższego z  1 grudnia 1970 r., III CZP 68/70, i z 8 września 1988 r., III CZP 76/88,  oraz postanowienia Sądu Najwyższego z 8 maja 2000 r., V CKN 43/00, z 26 października 2000 r., IV CKN 1197/00, z 14 lutego 2008 r., II CSK 517/07, z 19 listopada 2010 r., III CSK 32/10, z 5 kwietnia 2012 r., II CSK 401/11, z 20 września 2012 r., IV CSK 56/12).

 

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Sądu Najwyższego należałoby zaakceptować treść punktu 1.2.5 projektu KSWS 4 bez zastrzeżeń. Konieczne jednak wydają się pewne uszczegółowienia i wyjaśnienia do tego punktu, których brak jest w dalszej części projektu.

 

I tak, „inne szkody” związane z lokalizacją, nie mogą dotyczyć lokalizacji na podstawie przepisów (nieobowiązujących), które nie przewidywały w ogóle rekompensowania szkody lokalizacyjnej. Argumentacja w tym zakresie została przedstawiona już powyżej w punkcie 2.3. opinii.

 

W odniesieniu do lokalizacji na podstawie u.p.z.p., jak wiadomo przepisy te pozwalają na żądanie od gminy rekompensaty tylko w zakresie rzeczywistego uszczerbku (damnum emergens). Na tym tle rodzi się pytanie, czy w pozostałym zakresie można żądać „uzupełniającego” odszkodowania od przedsiębiorcy przesyłowego (inwestora). Problem sprowadza się do sytuacji, gdy np. w planie miejscowym przewidziano lokalizację urządzeń na danej nieruchomości, a przez wiele lat urządzenia te jednak nie powstają i z tego powodu dochodzi do utraty korzyści. Problem utraconych korzyści w związku z lokalizacją, jak się zdaje, nie powstaje w razie niezwłocznego wzniesienia urządzeń na nieruchomości. Wówczas utracone korzyści związane są z faktem wzniesienia urządzenia, a nie jego lokalizacji. Wracając do kwestii utraconych korzyści w związku z lokalizacją urządzeń, które nie powstały, dyskusyjne może być obciążanie taką szkodą przedsiębiorcy przesyłowego w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Co prawda teoretycznie służebność przesyłu może zostać ustanowiona także dla urządzeń planowanych i to nawet z inicjatywy właściciela nieruchomości. Może się jednak zdarzyć, że sąd oddali wniosek o ustanowienie takiej służebności, jeśli przedsiębiorca oświadczy, że mimo lokalizacji urządzeń przesyłowych, nie ma zamiaru ich wybudować. Gdyby jednak uznać, że właściciel nieruchomości może żądać ustanowienia służebności przesyłu dla urządzeń planowanych, a zamiar ich budowy wykazany zostaje przez właściciela nieruchomości tylko i wyłącznie w drodze treści m.p.z.p. albo decyzji o w.z. lub u.l.i.c.p., wówczas sama lokalizacja, rzeczywiście mogłaby rodzić szkodę w postaci utraconych korzyści. Dlatego naszym zdaniem należałoby doprecyzować, o jakie sytuacje chodzi w przypadku uwzględnienia w wynagrodzeniu utraconych korzyści związanych z lokalizacją urządzeń przesyłowych.

 

Po pierwsze, nie może dojść do nakładania się odszkodowania w zakresie utraconych korzyści z powodu lokalizacji, z tymi, które są utracone, ale już po wybudowaniu urządzeń przesyłowych. Samo ich wybudowanie  powoduje utratę korzyści, a nie  jest to wynikiem lokalizacji. Natomiast do czasu wybudowania utracone korzyści mogą być uwzględniane w wynagrodzeniu pojawiającym się w związku z lokalizacją, przy założeniu, że w ogóle służebność zostanie wtedy ustanowiona.

 

Po drugie, nie może dojść do nakładania się odszkodowań za utracone korzyści w związku z posadowieniem oraz w związku z korzystaniem z urządzeń. Można bowiem odnieść wrażenie, że są to różne utracone korzyści. Tymczasem utrata korzyści w  związku z korzystaniem z urządzeń wiąże się z istnieniem (ewentualnie wcześniej – z lokalizacją) urządzeń na nieruchomości.

 

Po trzecie, jasno i precyzyjnie należy rozdzielić utracone korzyści i rzeczywisty uszczerbek związany z obniżeniem wartości nieruchomości. Tymczasem szczegółowy sposób obliczania wysokości wynagrodzenia za obniżenie wartości nieruchomości, o którym mowa w punkcie 1.2.2 projektu KSWS 4, a opisany w punktach 5.4.3 i 5.4.5 wyraźnie odnosi się do kapitalizacji „potencjalnego dochodu brutto powierzchni nieruchomości” albo „trwałego obniżenia dochodu z produkcji roślinnej”. Jednak nie może być tak, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu obejmuje z jednej strony obniżenie wartości nieruchomości w związku z posadowieniem urządzeń obliczone przy uwzględnieniu utraconego dochodu z tej nieruchomości (utraconych korzyści), a z drugiej strony obejmuje utracone korzyści, które w istocie również będą stanowiły utracone dochody z nieruchomości.

 

Reasumując tę część wypada zatem stwierdzić, że utracone korzyści nie mogą być wielokrotnie rekompensowane. Oznacza to albo konieczność wyeliminowania ich z kategorii składników wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu przy założeniu, że stanowią one istotny czynnik determinujący ustalenie szkody za obniżenie wartości nieruchomości (a więc w tym zakresie są już rekompensowane), albo jasne oddzielenie utraconych korzyści od obniżenia wartości nieruchomości także w zakresie czynników wpływających na wysokość szkody w tym drugim przypadku. Problem ten może być rozwiązany, jak należy przyjąć, poprzez jednoznaczne wskazanie, że utracone korzyści rzeczoznawca wycenia tylko na wyraźne zlecenie sądu (ewentualnie innego zleceniodawcy) określające rodzaj i charakter utraconych korzyści.

 

2.6 Kolejna kwestia dotyczy propozycji treści punktów 1.3 – 1.4. projektu KSWS 4. Projekt dotyka w tym zakresie kluczowej sprawy, jaką jest zakres obowiązków rzeczoznawcy majątkowego, który przyjmuje zlecenie określenia wartości służebności przesyłu. W projekcie zróżnicowano zakres obowiązku rzeczoznawcy stosownie do tego, kto zleca określenie wartości służebności.

 

W pierwszej kolejności należy zgodzić się z ogólnym założeniem proponowanej regulacji, że to podmiot zlecający określa składniki, które podlegają wycenie i ostatecznie staną się częścią wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Sąd wydający postanowienie dowodowe albo strony zamierzające w drodze czynności prawnej ustanowić służebność przesyłu mają w tym zakresie swobodę.

 

Problem powstaje natomiast wtedy, gdy sąd lub strony nie określą żadnych składników podlegających wycenie. Jak pokazuje praktyka wymiaru sprawiedliwości i działania stron, regułą jest zwracanie się do rzeczoznawcy o „wycenę służebności przesyłu” bez uszczegółowienia zadań mu stawianych. Sąd Najwyższy wielokrotnie w swoim orzecznictwie podkreślał, że poszczególne składniki powinny być zgłoszone i udowodnione przez właściciela nieruchomości (zwłaszcza w zakresie „innych szkód” – punkt 1.2.5). Problem jednak tkwi w tym, że na etapie postępowania rozpoznawczego w sądzie I instancji, kiedy sąd ten zwraca się o sporządzenie opinii do biegłego rzeczoznawcy, szkody nie są jeszcze udowodnione. Co najwyżej są „zgłoszone”. O tym, czy dane twierdzenie jest udowodnione, orzeknie dopiero sąd w orzeczeniu merytorycznym. Rodzi się więc pytanie, które składniki biegły rzeczoznawca majątkowy powinien zamieścić każdorazowo w operacie, czy to sporządzanym na zlecenie sądu, czy też innych podmiotów. Jaki jest zakres inicjatywy własnej rzeczoznawcy i czy może on badać treść wniosku o ustanowienie służebności przesyłu wraz ze zgłoszonymi tam twierdzeniami (np. o konieczności zrekompensowania właścicielowi nieruchomości szkody związanej z niewybudowaniem pięciogwiazdkowego hotelu przez to, że urządzenia przesyłowe uniemożliwiają zagospodarowanie nieruchomości)?

 

Naszym zdaniem, w braku określenia przez podmiot zlecający składników wynagrodzenia, których wartość ma zostać ustalona, rzeczoznawca majątkowy powinien umieścić w operacie szacunkowym, osobno, składniki wymienione w punktach 1.2.2 – 1.2.4 projektu KSWS 4, przy uwzględnieniu danych pozostających w jego dyspozycji na dzień sporządzenia opinii. Nie powinny się natomiast znaleźć w operacie ustalenia określone w punkcie 1.2.5. Określenie wartości „innych szkód”, a zwłaszcza utraconych korzyści, powinno odbywać się na wyraźne zlecenie sądu i to szczegółowe zlecenie, np. w zakresie wyceny utraconych korzyści wynikających z niewzniesienia na nieruchomości określonego obiektu. Jak jednak wskazano już wcześniej, priorytet ma treść zlecenia.

 

3. Ogólne zasady stosowania standardu (punkt 2 KWSW 4)

 

3.1 W punkcie 2.1 projekt określa wyłączenia zakresu jego zastosowania. Są one sformułowane jasno i przejrzyście.

 

3.2 Z aprobatą też należy odnieść się do treści punktów 2.2 – 2.3, gdyż projekty tych regulacji pozostają w zgodzie z pozycją prawną rzeczoznawcy majątkowego oraz zakresem jego uprawnień i obowiązków. Jak wskazuje praktyka, szczególnie ważnym elementem jest uzasadnienie przez rzeczoznawcę podjętych decyzji i dokonanych wyborów. Nie jest celem projektu KSWS 4 określanie dobrych praktyk w zakresie zasad sporządzania takiego uzasadnienia. Można jednak rozważyć, czy nie zamieścić w standardzie wytycznych w zakresie elementów uzasadnienia podjętych decyzji. Nie powinno ono ograniczać się do arbitralnych założeń nie dających się zweryfikować, a w praktyce tak często bywa.

 

3.3 Wątpliwość wzbudza stwierdzenie w punkcie 2.4 projektu, że „co do zasady”, wartość służebności nie powinna przekraczać wartości nieruchomości nieobciążonej.
W związku z tym, że zasada o nieprzekraczalności wartości nieruchomości jest przyjęta w orzecznictwie (zob. np. postanowienie Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2012 r., II CSK 401/11), stąd też rodzi się pytanie o wyjątki od tej zasady. Jeśli w projekcie kategoryczność stwierdzenia, że wartość służebności przesyłu nie powinna przekraczać wartości nieruchomości zostaje osłabiona przez zwrot „co do zasady”, to konieczne jest wskazanie takich przypadków, lub przynajmniej wspólnego mianownika dla tych szczególnych przypadków, które stanowią wyjątek od tej zasady.

 

3.4 Z aprobatą należy przyjąć treść punktu 2.5 projektu KSWS 4, gdyż służebność przesyłu może zostać ustanowiona zarówno na prawie własności jak i na prawie użytkowania wieczystego.

 

4. Wyjaśnienie definicji przyjętych w standardzie (punkt 3 KSWS 4)

 

4.1 Punkt 3.1 projektu KSWS 4 daleki jest od precyzji. Projekt wskazuje, że przez określone pojęcia rozumieć należy pojęcia zdefiniowane w przepisach prawnych nie wskazując, o które przepisy chodzi (np. pojęcie przedsiębiorcy definiowane jest odmiennie w różnych aktach prawnych). Kwestia ta jednak ma znaczenie marginalne i nie wpływa na wartość projektu KSWS 4. W punkcie 3.2 odniesiono się do kwestii pojęcia urządzenia przesyłowego korzystając – słusznie – z treści art. 49 § 1 k.c.

 

4.2 Wątpliwości budzą definicje zawarte w punktach 3.3 – 3.5. Przede wszystkim, definiowane pojęcia nie są rozłączne, a ich zakresy krzyżują się. Równocześnie nie jest jasne, kto miałby te pasy i obszary wytyczać. Zapewne geodeta, gdyż rzeczoznawca majątkowy nie ma uprawnień do dokonywania takich czynności w terenie i na mapie. Jednocześnie geodeta nie ma uprawnień do ustalania szerokości poszczególnych pasów czy obszarów, jeśli nie wynikają one stanowczo np. z dokumentów planistycznych (m.p.z.p., decyzji). Konieczne jest w takim przypadku skorzystanie z wiadomości biegłego z zakresu budowy danego typu urządzeń. Stworzenie autonomicznych pojęć na potrzeby projektu KSWS 4 prowadzić może do rozbieżności w działaniu geodety i rzeczoznawcy oraz biegłych innych specjalności. Geodecie nie są bowiem znane pojęcia obszaru oddziaływania urządzenia czy pasa technologicznego.

 

Należy jednakże zauważyć, że mimo powyższych usterek (dodać należy, że w większości są one nieusuwalne, gdyż nie da się opracować standardu dotyczącego jednocześnie rzeczoznawców i geodetów oraz biegłych innych specjalności), definiowane pojęcia mają istotne walory.

 

Najszerszym pojęciem jest „pas służebności” (punkt 3.5 projektu). Co do zasady obejmuje on „obszar oddziaływania” (punkt 3.3 projektu), ale w niektórych przypadkach może objąć także izolowane części nieruchomości, a nawet całą powierzchnię nieruchomości. Przypadki takie zdarzają się w praktyce. Można rozważyć, czy nie wprowadzić w treści KSWS 4 wytycznych dla ustalania takiego pasa i sytuacji, w których obszar nieruchomości izolowanej jest włączany do pasa służebności. Zakładając jednak, że to nie rzeczoznawca majątkowy podejmuje decyzję w tym zakresie, wypada zwrócić uwagę (być może w punkcie 1 KSWS 4), że rzeczoznawca tego pasa nie ustala i nie podejmuje rozstrzygnięć w tym zakresie.

 

Nieco węższym pojęciem jest „obszar oddziaływania urządzenia” (punkt 3.3 projektu), który obejmuje oprócz części nieruchomości zajętej fizycznie przez urządzenia, również obszar wokół lub wzdłuż urządzenia niezbędny dla ochrony życia, zdrowia, bezpieczeństwa itp. W projekcie ograniczono jednak znaczenie tego obszaru jedynie do obowiązku jego ustalenia na etapie lokalizacji urządzenia w dokumentach planistycznych. Tymczasem obszar oddziaływania (w znaczeniu przyjętym w projekcie KSWS 4) może wynikać z różnych przepisów prawnych (np. § 10 rozporządzenia z 26 kwietnia 2013 r. Ministra Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie, Dz. U. poz. 640; aktów prawa miejscowego jakimi są m.p.z.p.)  lub Polskich Norm (np. PN-EN 50341-1:2005 Elektroenergetyczne linie napowietrzne prądu przemiennego powyżej 45 kV. Część 1: Wymagania ogólne. Specyfikacje wspólne). Określenie tak rozumianego obszaru oddziaływania następuje najczęściej na etapie uzgodnienia warunków zabudowy z przedsiębiorcą przesyłowym. Określa on wówczas odległości i inne warunki związane z posadowieniem urządzeń przesyłowych. Posiłkuje się przy tym albo obowiązującymi przepisami, albo różnymi normami. Jeśli brak lokalizacji urządzenia w sensie prawnym (w m.p.z.p., decyzjach u.l.i.c.p., w.z.), wówczas według zaproponowanej definicji w KSWS 4, nie da się określić obszaru oddziaływania, mimo że obowiązują przepisy lub inne normy, które określają jego granice. Obszar oddziaływania nie zawsze jest więc zależny tylko od decyzji własnej przedsiębiorcy przesyłowego. Należy zatem szerzej niż tylko planistycznie spojrzeć na kwestię pojęcia obszaru oddziaływania. Niezbędne jest tutaj współdziałanie z przedsiębiorcą przesyłowym, ale przedsiębiorca ten nie może dowolnie (w domyśle: jak najwęziej lub w ogóle) określić tego obszaru, gdyż jego oświadczenie będzie wiążące także w późniejszym czasie. Jego oświadczenie powiązane jest np. z przyszłymi inwestycjami właściciela na nieruchomości.

 

Wreszcie najwęższym pojęciem jest „pas technologiczny urządzenia” (punkt 3.4 projektu), który obejmuje obszar niezbędny do efektywnego korzystania z urządzenia. Pas technologiczny może ograniczać się do rzutu poziomego urządzeń na gruncie. Może też być znacznie szerszy. Zasadne wydaje się doprecyzowanie tej definicji, poprzez wskazanie, że pas technologiczny określany jest przez przedsiębiorcę przesyłowego w okolicznościach konkretnego przypadku. Pas technologiczny w praktyce wiąże się z najdalej idącym obciążeniem nieruchomości (największą ingerencją w uprawnienia właściciela). Jest on potrzebny przedsiębiorcy (stąd postulowana swoboda w decyzji o jego powierzchni) do korzystania z urządzeń, przeprowadzania remontów, konserwacji, usuwania awarii. Tutaj przedsiębiorca przesyłowy ma daleko szerszą swobodę, gdyż ogranicza „sam siebie” w zakresie np. obszaru remontowego czy też terenu koniecznego do usuwania awarii.

 

Naszym zdaniem nie da się wykluczyć sytuacji, w której zakresy pojęć: pas służebności, obszar oddziaływania oraz pas technologiczny są w danym przypadku tożsame. Jeśli brak jest przepisów lub norm określających obszar oddziaływania, a konfiguracja nieruchomości jest na tyle korzystna, że nie powstają izolowane jej fragmenty, wówczas według decyzji przedsiębiorcy pas technologiczny obejmuje bezpośrednie sąsiedztwo urządzeń przesyłowych i staje się jednocześnie obszarem oddziaływania i pasem służebności.

 

Reasumując, największym problemem jest to, że rzeczoznawca nie ma wiadomości specjalnych żeby zdefiniowane pasy wytyczać oraz wyznaczać je w terenie lub na mapie. Należy zatem wyraźnie w standardzie KSWS 4 zaznaczyć, że nie jest uprawnieniem ani zadaniem rzeczoznawcy ich wytyczanie. Jednocześnie wezwanie innego biegłego skutkuje brakiem zastosowania KSWS 4 do jego działań i różnicami terminologicznymi. Tym  niemniej, należy z aprobatą odnieść się do zaproponowanych pojęć zdefiniowanych w punktach 3.3 – 3.5. Należy jedynie doprecyzować pojęcie obszaru oddziaływania (w zakresie niesłusznego ograniczenia się do dokumentów planistycznych) oraz pasa technologicznego (w zakresie wyraźnej informacji, że ustala go przedsiębiorca).

 

Na koniec należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię, wielokrotnie podkreślaną w orzecznictwie (por. np. wyroki Sądu Najwyższego z 3 lutego 2010 r., II CSK 444/09 i z 8 czerwca 2005 r., V CK 679/04), że wynagrodzenie (bez względu na to czy jest to wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, czy za bezumowne korzystanie z nieruchomości) powinno uwzględniać stopień ingerencji w prawo własności. Inny jest stopień ingerencji w prawo własności w zakresie obszaru, na którym znajduje się np. budynek stacji transformatorowej, a inny w zakresie obszaru znajdującego się „pod” przewodami wysokiego napięcia, a jeszcze inny w obszarze znajdującym się wzdłuż (lub wokół) urządzenia. Powstaje więc wątpliwość, związana z tym, czy zaproponowany w projekcie podział obszarów i pasów uwzględnia na potrzeby wyceny okoliczność, że w ramach pasa technologicznego (najwęższego pojęcia), również może dochodzić do zróżnicowanej ingerencji w prawo własności. Kwestia stopnia tej ingerencji powinna znaleźć wyraz w odpowiednim wyznaczeniu współczynnika współkorzystania z nieruchomości. Rodzi się tylko pytanie, czy rzeczoznawca mając wytyczony pas technologiczny, może w ramach tego pasa wydzielać „podstrefy” z uwzględnieniem różnego współczynnika współkorzystania, czy też w ramach pasa technologicznego zobligowany jest do przyjęcia jednolitego współczynnika, np. uśrednionego (treść punktu 5.6.3 KSWS 4 tej kwestii wystarczająco nie przesądza).

 

Wydaje się, że model ustalania obszarów i pasów powinien wyglądać następująco:

    a) Biegły z zakresu budowy danego typu urządzeń wskazuje przepisy prawne lub inne regulacje, które przedsiębiorca przesyłowy musi stosować np. uzgadniając warunki zabudowy lub zagospodarowania danej nieruchomości (obszar w ten sposób ustalony odpowiada przyjętej w KSWS 4 definicji „obszaru oddziaływania”);
    b) Przedsiębiorca wskazuje obszar, który jest mu niezbędny do korzystania z urządzeń, usuwania awarii, konserwacji i innych jeszcze czynności (obszar ten odpowiada przyjętej w standardzie definicji „pasa technologicznego”);
    c) Geodeta nanosi na mapę rzut urządzeń (określając obszar zajęty przez dane urządzenie, np. budynek, słup, rurociąg), obszar wskazany przez przedsiębiorcę jako niezbędny do korzystania z nieruchomości (b) oraz obszar wskazany przez biegłego z zakresu budowy danych urządzeń (a); poszczególne obszary powinny być zaznaczone w sposób wyróżniający się (np. różnymi kolorami); na tym etapie może zapaść decyzja, czy określone fragmenty nieruchomości wyłączone są z możliwości korzystania (co odpowiada pojęciu „pasa służebności” w KSWS 4);
    d) Rzeczoznawca wycenia, ustalając współczynniki współkorzystania z nieruchomości, poszczególne strefy i obszary nie będąc jednak uprawnionym do ich wytyczania ani ustalania.

 

5. Określanie wartości służebności przesyłu (punkt 4 KSWS 4) oraz określanie składników wartości służebności przesyłu (punkt 5 KSWS 4)

 

5.1 W zakresie proponowanych zasad ustalania wartości służebności przesyłu (punkt 4 KSWS 4) oraz określania wartości nieruchomości na skutek powstania szkód o charakterze trwałym (punkt 5.4 KSWS 4) należy jedynie, z perspektywy prawnej, zgłosić jedną uwagę, wcześniej już zresztą omawianą. Trzeba wystrzegać się doprowadzenia do wielokrotnej rekompensaty tych samych szkód. Problem dotyczy zwłaszcza utraconych korzyści, które nie mogą być rekompensowane jednocześnie w ramach naprawienia szkody za obniżenie wartości nieruchomości oraz oprócz tego („niezależnie”) jako dodatkowy składnik wynagrodzenia.

 

Ponadto, naszym zdaniem, włączenie w punkcie 4.3.5 utraconych korzyści jako składników wynagrodzenia może mieć miejsce, ale tylko na zasadach opisanych powyżej w punkcie 2.6 niniejszej opinii.

 

5.2 Należy też zwrócić uwagę na problem ustalania współczynnika współkorzystania przedsiębiorcy z nieruchomości (punkt 5.6.2 KSWS 4). Po pierwsze, naszym zdaniem, powinno się uwzględniać różny stopień ingerencji w prawo własności właśnie przez odpowiednie określenie współczynnika współkorzystania (była o tym mowa powyżej w punkcie 4.2 opinii). Kryteria wskazane w punkcie 5.6.2 KSWS 4, a dotyczące ustalania współczynnika współkorzystania, należy uznać za trafne. Można jedynie rozważyć, czy w ramach kryteriów tych nie wskazać również zakresu możliwości działania właściciela nieruchomości. Skoro bowiem ustaleniu podlega współczynnik współkorzystania, to oczywiste jest, że zarówno przedsiębiorca jak i właściciel „dzielą się” korzystaniem z nieruchomości. Zatem ocena  stopnia korzystania powinna uwzględniać perspektywę właściciela nieruchomości oraz samego przedsiębiorcy. Nie należy też zapominać o korzyściach, które może czerpać z urządzenia właściciel nieruchomości.

 

5.3 Zgodnie z tym co sygnalizowano już w punkcie 4.2 opinii, regulacja punktu 5.6.3 projektu KSWS 4 nie rozstrzyga kwestii różnych stopni ingerencji przedsiębiorcy przesyłowego w ramach pasa technologicznego.

 

6. Zmiana formy wynagrodzenia jednorazowego za ustanowienie prawa służebności przesyłu (punkt 6 KSWS 4)

 

6.1 W odniesieniu do punktów 6.1.1 oraz 6.1.2 projektu należy zgłosić jedną uwagę uzupełniającą dotyczącą sposobu zmiany „formy” wynagrodzenia z jednorazowego na okresowe. Jeśli wynagrodzenie zostało przyznane w orzeczeniu sądu jako wynagrodzenie jednorazowe, to rodzi się pytanie, w jaki sposób miałoby dojść do zmiany tego wynagrodzenia na okresowe. Zgodnie z zasadą, że skutki wynikające z regulacji prawa publicznego (orzeczenie sądowe tworzy normę publiczną) nie mogą być zmieniane lub niweczone w drodze czynności prawnych prawa prywatnego, dyskusyjna jest dopuszczalność „zmiany” orzeczenia sądowego w postaci prawomocnego postanowienia sądu o ustanowieniu służebności przesyłu za jednorazowym wynagrodzeniem w ten sposób, że wynagrodzenie przekształcone zostanie przez strony w umowie na okresowe. Oprócz ewentualnych regulacji sądowego postępowania egzekucyjnego i możliwości rozłożenia na raty jednorazowego wynagrodzenia albo zastosowania nadzwyczajnych instytucji, naszym zdaniem, nie jest dopuszczalne umowne przekształcenie wynagrodzenia przyznanego w prawomocnym orzeczeniu sądu z jednorazowego na okresowe i odwrotnie. Nie ma natomiast przeszkód do tego rodzaju zmiany i przekształceń w przypadku pierwotnego ustalenia wynagrodzenia w drodze umowy. Dopuszczalne jest późniejsze przekształcenie ustalonego umownie wynagrodzenia jednorazowego w okresowe lub odwrotnie.

 

7. Uwzględnienie wpływu kilku urządzeń na łączne wynagrodzenie za służebność przesyłu (punkt 7 KSWS 4)

 

7.1 Z aprobatą należy przyjąć dostrzeżenie w projekcie KSWS 4 problemu występowania na jednej nieruchomości kilku urządzeń przesyłowych. Ma to istotne znaczenie praktyczne, zwłaszcza w kontekście ustanawiania służebności w różnym czasie lub braku ustanowienia służebności w odniesieniu do niektórych urządzeń. Jeśli w jednym postępowaniu nie dojdzie do łącznego ustanowienia służebności przesyłu w związku z posadowieniem różnych urządzeń przesyłowych, naszym zdaniem, nie ma nigdy pewności, że w kolejnych postępowaniach (zwłaszcza oddalonych w czasie), nie dojdzie do różnych sprzeczności w ustaleniach faktycznych czy też podważania rozstrzygnięć poczynionych w innych operatach. Projekt wprowadza więc pewien schemat działania rzeczoznawcy, który najlepiej sprawdzi się przy pierwszej wycenie, ale może również znaleźć zastosowanie przy kolejnych (tj. dotyczących co prawda innego urządzenia, ale znajdującego się na tej samej nieruchomości, na której znajduje się już uprzednio wyceniane). Naszym zdaniem nie ma idealnego rozwiązania kwestii różnych sprzeczności, jakie pojawić się mogą w takich etapowych wycenach. Propozycja zawarta w projekcie (punkty 7.1 – 7.3), nakazuje stosować jednolity schemat (globalny) działania.  Dlatego należy uznać ją za optymalne rozwiązanie problemu.

 

8. Określanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę (punkt 8 KSWS 4)

 

8.1 Należy zwrócić uwagę, że projekt standardu posługuje się pojęciem „pasa bezumownego korzystania”, który w istocie zrównany został z „obszarem oddziaływania urządzenia” (punkt 3.6 projektu).

 

Kwestia ta wymaga jednak komentarza.

 

Po pierwsze, przyjęcie jednolitego pojęcia pasa bezumownego korzystania bez podziału tego pasa na elementy składowe, rodzi ryzyko niezastosowania jednej z podstawowych zasad wypracowanych w orzecznictwie, tzn. uwzględniania stopnia ingerencji w prawo własności. Zasadne jest natomiast wyróżnienie obszaru zajętego przez urządzenia, niezbędnego do korzystania z nich (np. w celu usuwania awarii, konserwacji) oraz obszaru przylegającego, niezbędnego dla ochrony życia, zdrowia itp. W każdym z tych obszarów inny jest stopień ingerencji w prawo własności. Jednolite pojęcie pasa bezumownego korzystania nie uwzględnia tej fundamentalnej kwestii.

 

Po drugie, w projekcie dość optymistycznie zakłada się, że w postępowaniu sądowym parametry pasa bezumownego korzystania zostaną określone w postanowieniu dowodowym. Z reguły tak jednak nie będzie. Zachowują tutaj aktualność uwagi zgłoszone powyżej w punkcie 2.6 niniejszej opinii. Standard w punkcie 8.5.1.wskazuje jednak trafne sposoby „uzupełnienia” ewentualnej luki w postanowieniu dowodowym.

 

Po trzecie, aktualność zachowują także w tym zakresie uwagi zamieszczone w punkcie 4.2 niniejszej opinii. Rzeczoznawca nie jest uprawniony do wytyczania pasa bezumownego korzystania.

 

8.2 Należy doprecyzować w punkcie 8.4.1 projektu tiret 4, że powierzchnia wyłączona z działalności gospodarczej może wpływać na ustalenie wysokości wynagrodzenia, tylko o tyle, o ile grunt nadawałby się do prowadzenia takiej działalności lub mogłaby być ona na nim prowadzona.

 

9. Podsumowanie

 

9.1 W podsumowaniu należy stwierdzić, że projekt KSWS 4 w wersji z 14 grudnia 2013 r. stanowi materiał uwzględniający zasadniczo wszystkie prawne aspekty związane z ustalaniem wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Pozostaje on zasadniczo w zgodzie z dotychczasowym dorobkiem judykatury i relewantnymi przepisami prawnymi.

 

9.2 Należy jednak zwrócić uwagę na pewne fragmenty i założenia, które są dyskusyjne i wymagają przynajmniej doprecyzowania lub dodatkowego komentarza albo pewnych korekt:

    a) zasadne jest odrębne i wyraźne zaznaczenie, że efektem pracy rzeczoznawcy (czy to na zlecenie sądu czy stron umowy) jest określenie różnych i odrębnie wymienionych (nie zawsze składających się na globalną sumę wynagrodzenia), potencjalnych składników wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, przy czym wybór, które z tych składników staną się wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu, należy do zleceniodawcy;
    b) doprecyzowania wymaga punkt 1.1.3 projektu KSWS 4 w zakresie stwierdzenia, zgodnie z którym dopuszczalna jest rekompensata w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu szkody lokalizacyjnej, mimo równoległego obowiązywania regulacji u.p.z.p. Naszym zdaniem nie jest to dopuszczalne, chyba że punkt ten rozumieć w kategorii pewnego skrótu myślowego związanego z roszczeniami regresowymi;
    c) naszym zdaniem należy zrezygnować z punktu 1.2.1 projektu. Szkoda związana z obniżeniem wartości nieruchomości w wyniku braku prawnej lokalizacji urządzenia podlega rekompensacie w ramach składnika wymienionego w punkcie 1.2.2 projektu. Szkoda związana ze zgodną z prawem lokalizacją na podstawie przepisów, które nie przewidywały za to żadnej rekompensaty, nie może podlegać naprawieniu w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu;
    d) w projekcie powinno się zwrócić uwagę na istotną kwestię podnoszoną zresztą w orzecznictwie, że jeśli nieruchomość była przedmiotem umowy sprzedaży, to nabywca najczęściej nabył nieruchomość „po cenie niższej”, uwzględniającej okoliczność obniżenia wartości nieruchomości;
    e) w projekcie nie uwzględnia się przypadków, w których wartość nieruchomości wzrośnie w wyniku posadowienia urządzeń przesyłowych oraz korzyści, które właściciel nieruchomości z tego posadowienia odnosi lub odnieść może;
    f) utracone korzyści  nie mogą być wielokrotnie rekompensowane. Oznacza to albo konieczność wyeliminowania ich z kategorii składników wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu przy założeniu, że stanowią one istotny czynnik determinujący ustalenie szkody za obniżenie wartości nieruchomości (a więc w tym zakresie są już rekompensowane), albo jasne oddzielenie utraconych korzyści od obniżenia wartości nieruchomości także w zakresie czynników wpływających na wysokość szkody w tym drugim przypadku. Problem ten może być jednak rozwiązany w ten sposób, że w KSWS 4 wyraźnie zaznaczy się, że utracone korzyści rzeczoznawca wycenia tylko na wyraźne zlecenie sądu (ewentualnie innego zleceniodawcy) określające rodzaj i charakter utraconych korzyści;
    g) zmiany wymagają punkty 1.3 – 1.4 projektu. Naszym zdaniem, w braku określenia przez podmiot zlecający składników wynagrodzenia, których wartość ma zostać ustalona, rzeczoznawca majątkowy powinien umieścić osobno w operacie szacunkowym składniki wymienione w punktach 1.2.2 – 1.2.4 projektu KSWS 4, przy uwzględnieniu danych pozostających w jego dyspozycji na dzień sporządzenia opinii. Nie powinny się natomiast znaleźć w operacie ustalenia określone w punkcie 1.2.5. Określenie wartości „innych szkód”, a zwłaszcza utraconych korzyści, powinno odbywać się na wyraźne zlecenie sądu (lub stron) i to szczegółowe zlecenie, np. w zakresie wyceny utraconych korzyści wynikających z niewzniesienia na nieruchomości określonego obiektu;
    h) wyjaśnienia wymaga punkt 2.4 projektu w zakresie zwrotu „co do zasady”, który osłabia kategoryczność zaprezentowanej w tym punkcie tezy;
    i) w standardzie KSWS 4 należy wyraźnie zaznaczyć, że nie jest uprawnieniem ani zadaniem rzeczoznawcy wytyczanie obszarów i pasów określonych w punktach 3.3 – 3.6 projektu. Trzeba też doprecyzować pojęcie obszaru oddziaływania w punkcie 3.3 standardu (w zakresie niesłusznego ograniczenia się do dokumentów planistycznych) oraz pasa technologicznego w punkcie 3.4 (w zakresie wyraźnej informacji, że ustala go przedsiębiorca). Zbyt ogólnie określono także pojęcie pasa bezumownego korzystania z nieruchomości (punkt 3.6). Powstaje też wątpliwość, czy zaproponowany w projekcie podział obszarów i pasów uwzględnia na potrzeby wyceny okoliczność, że w ramach pasa technologicznego (najwęższego pojęcia), również może dochodzić do zróżnicowanej ingerencji w prawo własności.

 

 

prof. dr hab. Jacek Górecki jest pracownikiem Katedry Prawa Cywilnego i Prawa Prywatnego Międzynarodowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach,

dr Grzegorz Matusik jest adiunktem w Katedrze Postępowania Cywilnego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach.

Zaprezentowane opracowanie zostało opublikowane w kwartalniku Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych "Rzeczoznawca Majątkowy" Nr 2 (82), kwiecień - czerwiec 2014. Kwartalnik można nabyć w siedzibie PFSRM  lub składając zamówienie przez internet (informacja w zakładce "sklep online"). Cena 25 zł + koszty wysyłki. Sprawami sprzedaży wydawnictw oraz prenumeraty kwartalnika w biurze Federacji zajmuje się Dorota Jarząbek, tel. 22 627 11 37.